Ein tropfender Wasserhahn, eine klemmende Tür oder eine kaputte Steckdose – bei solchen Dingen entsteht schnell die Frage, ob der Vermieter einfach selbst mit Werkzeug und Ersatzteilen anrücken darf. Auf den ersten Blick klingt das harmlos. Schließlich möchte jemand einen Schaden beheben und nicht wochenlang auf einen Handwerker warten. In der Praxis wird es allerdings schnell kompliziert, sobald die Wohnung bewohnt ist und der Vermieter dafür die Räume des Mieters betreten möchte.
Ich habe bei solchen Fällen immer wieder denselben Punkt beobachtet: Nicht die Reparatur selbst ist das größte Problem, sondern die Frage, wer was entscheiden darf und unter welchen Bedingungen. Ein Vermieter besitzt die Wohnung, aber während des laufenden Mietverhältnisses ist sie nicht einfach frei zugänglich. Genau diese Trennung wird im Alltag gern übersehen.
Selber reparieren darf der Vermieter grundsätzlich schon
Der Vermieter ist grundsätzlich dafür verantwortlich, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Wenn beispielsweise ein Wasserhahn undicht ist, eine Heizung ausfällt oder eine Tür beschädigt ist, darf er sich selbstverständlich darum kümmern. Er muss nicht automatisch eine Fachfirma beauftragen, nur weil er selbst handwerklich geschickt ist.
Entscheidend ist vielmehr, ob die konkrete Arbeit fachgerecht und sicher ausgeführt werden kann. Bei einer kleinen Reparatur kann der Vermieter durchaus selbst Hand anlegen. Einen lockeren Türgriff festzuschrauben oder eine Dichtung auszutauschen, ist etwas völlig anderes als Arbeiten an einer Gastherme, der Elektroinstallation oder einer tragenden Wand.
Hier würde ich nicht allein danach gehen, ob jemand privat schon einmal ähnliche Arbeiten erledigt hat. Bei bestimmten Anlagen können Fehler erhebliche Folgen haben. Eine unsaubere Reparatur an einer elektrischen Leitung sieht vielleicht zunächst ordentlich aus und wird erst Monate später zum Problem. Dann stellt sich nicht nur die Frage, wer den Schaden bezahlt, sondern auch, ob die ursprüngliche Reparatur überhaupt fachgerecht war.
Der entscheidende Punkt: Die Wohnung darf nicht einfach betreten werden
Das ist der Bereich, in dem es am häufigsten zu Missverständnissen kommt. Ein Vermieter kann Eigentümer der Wohnung sein und trotzdem nicht nach Belieben die Räume betreten. Mit Beginn des Mietverhältnisses erhält der Mieter grundsätzlich das Recht, die Wohnung allein und ungestört zu nutzen.
Das bedeutet auch: Nur weil der Vermieter selbst reparieren möchte, darf er nicht unangekündigt vor der Tür stehen, einen eigenen Schlüssel benutzen und anschließend im Badezimmer oder in der Küche mit der Arbeit beginnen.
Ein berechtigter Grund für den Zutritt kann natürlich bestehen. Eine notwendige Reparatur gehört grundsätzlich dazu. Der Termin muss aber normalerweise mit dem Mieter abgestimmt werden. Bei kleineren Arbeiten lässt sich das meist unkompliziert lösen: kurze Nachricht, Termin vereinbaren, Reparatur durchführen.
Anders sieht die Situation bei einem echten Notfall aus. Wenn beispielsweise Wasser unkontrolliert aus einer Leitung läuft und ein erheblicher Gebäudeschaden droht, kann ein sofortiges Handeln erforderlich sein. Dann kann die Situation auch einen Zutritt ohne vorherige Terminabsprache rechtfertigen. Ein geplanter Austausch eines Waschbeckens ist dagegen kein Notfall, nur weil der Vermieter am Samstag zufällig Zeit dafür hat.
Was ich bei Reparaturen besonders wichtig finde
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Sache unnötig persönlich werden zu lassen. Der Mieter denkt: „Der Vermieter darf hier nicht einfach herein.“ Der Vermieter denkt: „Es ist doch meine Wohnung.“ Beide Aussagen greifen zu kurz. Eigentum und Besitz sind im Mietverhältnis unterschiedliche Dinge.
Praktisch funktioniert es meistens am besten, wenn der Vermieter zunächst mitteilt, welcher Mangel behoben werden soll, warum die Reparatur notwendig ist und wie lange sie ungefähr dauern wird. Bei einer einfachen Reparatur reicht oft eine kurze Absprache. Muss der Vermieter dagegen mehrfach kommen, Möbel bewegen oder Teile der Wohnung für längere Zeit betreten, sollte das vorher klar kommuniziert werden.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Niemand muss eine Reparatur grundsätzlich zu jeder beliebigen Uhrzeit ermöglichen. Ein angemessener Termin sollte die Interessen beider Seiten berücksichtigen. Besonders bei umfangreicheren Arbeiten kann es sinnvoll sein, mehrere Termine vorzuschlagen, statt einfach einen Termin vorzugeben.
Bei kleinen Arbeiten ist weniger oft mehr
Ein Beispiel aus dem Alltag macht den Unterschied deutlich: Ein Mieter meldet, dass der Türgriff im Schlafzimmer locker ist. Der Vermieter bietet an, ihn selbst zu befestigen. Dafür braucht es normalerweise keinen großen organisatorischen Aufwand. Anders wäre es, wenn der Vermieter ankündigt, mehrere Räume zu kontrollieren, die Heizungsanlage zu überprüfen und nebenbei noch die Fenster nachzusehen.
Solche zusätzlichen Arbeiten sollte man nicht einfach unter dem Begriff „Reparatur“ verstecken. Der konkrete Anlass für den Zutritt sollte erkennbar bleiben. Gerade bei einem angespannten Mietverhältnis entstehen Konflikte häufig nicht wegen der eigentlichen Reparatur, sondern weil eine ursprünglich kleine Angelegenheit plötzlich zu einer allgemeinen Wohnungsbesichtigung wird.
Wer als Vermieter selbst repariert, sollte außerdem darauf achten, die Wohnung des Mieters nicht unnötig zu beeinträchtigen. Werkzeug, Schmutz und entfernte Bauteile gehören am Ende nicht einfach irgendwohin. Ein Handwerker wird normalerweise ebenfalls dafür sorgen, dass die Arbeitsstelle ordentlich hinterlassen wird. Für den Vermieter sollte derselbe Maßstab gelten.
Nicht jede Reparatur darf man als Laie selbst erledigen
Bei handwerklichen Arbeiten kommt noch eine zweite Ebene hinzu: die technische Sicherheit. Es gibt Reparaturen, bei denen ein erfahrener Heimwerker durchaus vernünftig helfen kann, und andere, bei denen Fachkenntnisse oder bestimmte Zulassungen eine Rolle spielen.
Bei Elektroarbeiten, Gasinstallationen oder bestimmten Arbeiten an Heizungsanlagen würde ich deshalb nicht nach dem Motto „Das habe ich schon einmal gemacht“ vorgehen. Ein Vermieter trägt Verantwortung für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes. Wenn eine Reparatur besondere Fachkenntnisse voraussetzt, kann eine Fachfirma die wesentlich bessere Entscheidung sein.
Das gilt auch dann, wenn der Vermieter Geld sparen möchte. Eine selbst erledigte Reparatur ist nicht automatisch günstiger, wenn sie später nachgebessert werden muss. Besonders ärgerlich wird es, wenn durch eine fehlerhafte Arbeit ein weiterer Schaden entsteht. Aus einem kleinen Defekt kann dann schnell ein Problem werden, das deutlich mehr kostet als der ursprüngliche Handwerkertermin.
Wer bezahlt Material und Reparatur?
Bei einem normalen Instandhaltungsmangel liegt die Verantwortung grundsätzlich beim Vermieter. Dazu gehören typischerweise Reparaturen, die notwendig sind, weil die Mietsache altersbedingt verschleißt oder technische Einrichtungen nicht mehr ordnungsgemäß funktionieren.
Davon zu unterscheiden sind Schäden, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat. Wenn beispielsweise eine Tür durch unsachgemäße Behandlung beschädigt wurde, kann die Kostenfrage anders aussehen. Hier sollte man nicht vorschnell behaupten, der Mieter müsse immer zahlen. Entscheidend sind Ursache, Vertragsregelungen und die konkreten Umstände.
Auch sogenannte Kleinreparaturklauseln werden gelegentlich falsch verstanden. Sie bedeuten nicht, dass der Vermieter sämtliche kleinen Reparaturen selbst auf den Mieter abwälzen kann. Solche Klauseln müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen und betreffen zudem nicht jede beliebige Reparatur. Eine pauschale Forderung wie „Die Reparatur kostet 150 Euro, das zahlen Sie“ ist deshalb nicht automatisch berechtigt.
Was passiert, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?
Hier wird es für beide Seiten unangenehm. Wenn tatsächlich ein berechtigter Grund für eine notwendige Reparatur besteht, kann der Mieter den Zutritt nicht einfach dauerhaft blockieren. Gleichzeitig darf der Vermieter nicht eigenmächtig in die Wohnung gehen, nur weil der Mieter einen vorgeschlagenen Termin abgelehnt hat.
Der vernünftige Weg führt über eine neue Terminabstimmung. Bei wiederholter Verweigerung kann der Vermieter den Anspruch auf Zutritt gegebenenfalls rechtlich durchsetzen. Das ist zwar umständlicher, als selbst den Schlüssel zu benutzen, aber genau diese Grenze ist wichtig. Eigenmächtiger Zutritt kann für den Vermieter selbst zum erheblichen Problem werden.
Bei einer dringenden Gefahr sieht die Sache anders aus. Wenn etwa ein Wasserschaden droht, ein Rohr gebrochen ist oder eine andere konkrete Gefahr für Personen oder das Gebäude besteht, muss nicht erst tagelang auf eine Antwort gewartet werden. In solchen Situationen zählt die Gefahrenabwehr. Trotzdem sollte der Vermieter den Vorgang anschließend sauber dokumentieren und den Mieter so schnell wie möglich informieren.
Dokumentation klingt trocken, hilft aber erstaunlich oft
Bei einem guten Mietverhältnis braucht man für eine kleine Reparatur normalerweise keine Akte. Sobald die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter jedoch schwierig ist, kann eine kurze Dokumentation viel Ärger verhindern.
Eine Nachricht mit dem Inhalt „Ich komme am Dienstag zwischen 10 und 12 Uhr wegen des defekten Heizkörpers“ kann später mehr Klarheit schaffen als ein langes Gespräch am Telefon. Nach der Reparatur kann außerdem kurz festgehalten werden, was gemacht wurde und ob weitere Arbeiten notwendig sind.
Das ist keine Bürokratie um ihrer selbst willen. Wenn einige Wochen später plötzlich behauptet wird, die Heizung sei seit der Reparatur schlechter geworden, lässt sich zumindest nachvollziehen, was tatsächlich passiert ist. Gerade bei wiederkehrenden technischen Problemen sind solche kleinen Notizen ausgesprochen nützlich.
Selbst reparieren oder Fachbetrieb holen?
Für mich ist die eigentliche Frage deshalb weniger „Darf der Vermieter selbst reparieren?“ als vielmehr: Ist es sinnvoll, sicher und fachgerecht, die Reparatur selbst zu übernehmen? Bei einem lockeren Scharnier oder einem einfachen Austausch eines Verschleißteils kann die Antwort durchaus ja sein. Bei einer Gasleitung, komplexen Elektroinstallation oder einem größeren Wasserschaden würde ich dagegen nicht experimentieren.
Auch die Zeit des Mieters sollte man nicht unterschätzen. Wenn für eine fünfzehnminütige Reparatur drei Stunden Anfahrt, Warten und anschließende Diskussion entstehen, ist der vermeintliche Vorteil schnell verschwunden. Ein guter Vermieter muss nicht jede Arbeit persönlich erledigen. Er muss vor allem dafür sorgen, dass der Mangel zuverlässig behoben wird.
Und genau darin liegt meines Erachtens der angenehmste Umgang mit solchen Situationen: Der Vermieter behandelt die Wohnung nicht wie einen Raum, zu dem er jederzeit Zugang hat, sondern wie eine vermietete Wohnung, in der jemand anderes lebt. Der Mieter wiederum sollte notwendige Reparaturen nicht grundsätzlich als unerlaubten Eingriff betrachten.
Wenn beide Seiten diese Grenze respektieren, bleibt von der ganzen Sache oft wenig übrig: Schaden melden, Termin vereinbaren, Reparatur durchführen, Wohnung wieder ordentlich hinterlassen. Mehr muss aus einem tropfenden Wasserhahn oder einer klemmenden Tür eigentlich nicht werden.
Die interessanteste Grenze liegt deshalb gar nicht zwischen „Vermieter“ und „Mieter“, sondern zwischen berechtigter Instandhaltung und eigenmächtigem Handeln. Wer das auseinanderhalten kann, vermeidet die meisten Konflikte schon, bevor sie überhaupt entstehen.
Fot. https://www.magnific.com
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